住宅ローン② 〜元利均等返済・元金均等返済と住宅ローン減税〜
この記事のまとめ
- 住宅ローンの返済方法は2種類あり、それぞれにメリット・デメリットがある
- 皆さんのライフプランやお金事情によって選択すべき返済方法が異なる
- まさぴょん分析では、基本的には元利均等返済がオススメ
まさぴょんです！
住宅ローンシリーズ2回目は返済方法について書いていきたいと思います。
実は住宅ローンの返済方法は以下の2種類があります。
- 元利均等返済
- 元金均等返済
住宅ローンについて調べ始めた当初、まさぴょんは「住宅ローンの返済って、一定金額を毎月支払っていくんじゃないの？」と思ってました。皆さんの中にも私と同じことを思った方は少なからずいらっしゃると思います。毎月一定額を返済する方法を元利均等返済といい、一般的な返済方法です。
一方で、毎月一定額の元金を返済する元金均等返済という返済方法もあります。
どちらの返済方法を選択するかによって最終的な総支払額に差が生まれます。自分のライフプランに合わせて選択しましょう。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
1. 元利均等返済
住宅ローンで毎月支払う返済額は「元金返済分」と「利息」から構成されています。住宅ローン借入額のことを元金といい、元金をいくら返済したかによってローン残高が減るという仕組みです。
元利均等返済とは「借入額（元金）＋借入額に対して発生する利息」を均等に返済していくという返済方法です。つまり、金利が一定であれば毎月の返済額が常に一定となります。
図から読み取れるように、返済当初はローン残高がほとんど減っていないため、借入額に対して発生する利息が大きくなります。よって、毎月の返済額の大部分は利息となり、元金はほとんど返済していないため、ローン残高がなかなか減りません。その結果、最終的な総支払額が大きくなってしまいます。
2. 元金均等返済
元金均等返済とは、借入額（元金）を返済期間で均等に割り、さらにローン残高に応じた利息を合わせた金額を毎月返済していくという返済方法です。
やはり返済当初はローン残高がほとんど減っていないため、借入額に対して発生する利息が大きくなります。この利息と一定の元金を合わせて返済するため、最初は返済額が大きくなるものの、将来の返済額が小さくなります。つまり、毎月の返済額は一定ではありません。
また、返済当初から元金を着実に返済しているためにローン残高の減少が早く、利息も小さくなります。つまり、最終的な総支払額が小さくなります。
それぞれのメリット・デメリットをまとめると次のようになります。
どちらを選択するべきかについて、まさぴょんの意見を書きたいと思います。
もちろん個々のライフプランや家計事情によって結論は変わりますが、とりあえず元利均等返済でいいと思います。
元金均等返済の場合は返済当初の毎月の返済額が家計を圧迫してしまいますし、それゆえローン審査も厳しい傾向にあります。結婚や出産、育児など、ライフイベントがひと通り落ち着いて支出のピークが過ぎていればいいのですが、そうでなければ無理をしてあえて元金均等返済を選択してリスクをとる必要はないと思います。また元利均等返済の場合でも、資金に余裕があるのであれば繰上げ返済を使うこともできますし、ローン契約後でも家計事情に合わせて柔軟に対応できます。
また、元利均等返済をオススメするもう一つの理由に住宅ローン減税があります。
住宅ローン減税とは、住宅を購入する際にローンを組んで長期にわたって返済する時、契約者の金利負担を軽減する制度です。年末における住宅ローン残高の1%が所得税から13年間控除され、所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部控除されます。1年で最大40万円が所得税から戻ってきます（投稿日時点）。
住宅ローン減税を利用すると総支払額を抑えることができますし、13年間は住宅ローン残高をあまり減らさない方が控除額も大きくなります。よって元利均等返済の方がより多くの恩恵を受けることができます。
色々と書きましたが、結局は皆さんのライフプランやお金事情によって結論が変わります。
基本的には元利均等返済をオススメしますが、資金に余裕があれば、元利均等返済で住宅ローン減税を利用するよりも、元金均等返済にする方が総支払額が小さくて済みます。
ネットでは様々なシミュレーションが可能ですので、ぜひ試してみたうえで、どちらを選択するか判断してくださいね！
住宅ローン① 〜固定金利型と変動金利型〜
この記事のまとめ
- 住宅ローンの中でも今回のテーマだけは、マイホーム購入に向けて動き出す前に理解しておこう！
- 住宅ローンの金利は3種類あり、それぞれにメリット・デメリットがある。
- まさぴょんの分析では低金利の水準が今後しばらく続く見込みなので、変動金利型がオススメ。
まさぴょんです！
今回からしばらくは住宅ローンについて書きたいと思います。
ニコニコ現金一括払いでマイホームを購入できればいいのですが、残念ながらまさぴょん含め20〜30代には厳しいと思います。そこで利用するのが住宅ローン。
すでに以下の記事でも書いた通り、今の住宅ローンは超低金利で借りやすくなっています。
マイホーム購入を考えるきっかけ - まさぴょんのマイホーム購入
しかも、消費税が8%→10%になってから住宅ローン減税の期間が10年→13年に引き伸ばされましたし、マイホーム購入時に「すまい給付金」ももらえます。
ローンを組みやすいとは言え、自分に合ったローンを選んで無理なく返済したいですよね。ここからしばらくは住宅ローンの種類と、それぞれのメリット・デメリットを書いていきます。マイホーム購入に向けて動き出す前に全てを把握する必要はありませんが、せめて今回のテーマだけは理解しておいてください。固定金利と変動金利どちらを選択するかによって、借入額や返済額が大きく異なってしまいます。
今回のテーマは、固定金利型と変動金利型のどちらがお得かについてです。
住宅ローン金利の種類は以下の3種類です。
1. 固定金利型
契約時に約束した利率が完済まで適用される住宅ローンです。つまり、最初から返済額が確定しているので返済計画が最も立てやすいです。ただし、金利変動によるリスクを負わない分、利率が最も高く設定されており、市場金利が下がってもその恩恵を受けることはできません。代表的なのは「フラット35」でしょう。フラット35では、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たせば、返済当初の5年間または10年間、利率を0.25%引き下げるプランもあります。
2. 変動金利型
返済期間中も半年ごとに利率が見直される住宅ローンです。一般的に、好景気の場合は利率が上がり、不景気の場合は利率が下がります。つまり今後の景気動向によって返済額が変わるというリスクを負うことになります。ただし、リスクを負う分、3種類の中で利率が最も低く設定されています。
3. 固定金利期間選択型
固定金利と変動金利をミックスした住宅ローンです。返済当初の◯年間の利率は◯％で固定され、以降は変動金利型か固定金利型を選択できることが多いです。固定金利期間が終了すると、その時点での市場金利をもとに利率を再度設定されます。
3種類の金利の特徴とそれぞれのメリット・デメリットをまとめると以下のようになります。
ここまでは一般論です。
ここからは3種類の住宅ローン金利のうちどれを選ぶべきかについて、まさぴょんの意見を書きます。
まさぴょんを含め（？）堅実な人であれば、「今後の景気動向に依存しない固定金利を選択して将来の返済計画を固めてしまう方が人生設計しやすい」と考えるかもしれません。確かにその通りだと思いますし、住宅ローンの返済に安定を求めるのであれば固定金利を選択するべきだと思います。
でも、将来にわたって変動金利型の利率が低いままだったら、固定金利型だと大損してしまいますよね。つまり、3種類の住宅ローン金利のうちどれを選ぶべきかという議論は、変動金利型の利率が将来上昇する可能性をどう判断するかにかかっています。それを判断するためには過去の推移を見る他ありません。
またしてもこのグラフが登場です。ちなみに固定金利型の利率は固定金利選択型（10年）よりも少し高い水準で推移しています。
変動金利型の利率を見ると、バブルの時期に8%超を記録していますが、その後はどんどん下がり続け、失われた20年と呼ばれる不景気時代には約2.3%まで落ち込んでいます（実際の景気動向よりは少し遅れて利率に反映されます）。少し上がったかと思えばリーマンショックで再び最低水準に低下。以降は現在に至るまでその水準を維持しています。近年はアベノミクス効果で景気が回復傾向にありましたが、新型コロナウィルス感染拡大で減速。投稿日現在では日経平均株価がバブル後の最高値を更新するなど、景気回復の兆しは見えるものの利率は据え置かれている状態です。
つまり、景気回復の兆しがあるのに変動金利型の利率は上昇しない状態がここ10年の傾向だと思います。日本経済は東京オリンピックや関西万博が終わってしまうと良くなる材料が現時点で見当たりませんよね。ということは、しばらくはこの低水準の利率が続くのではないかと考えます。
仮に2021年の固定金利の利率が「年3.3%」として、変動金利の利率2.475%が今後10年間（2030年まで）続くとします。すると、2021年に固定金利型（年3.3%）でローンを組んだ場合に変動金利型よりも返済額が少なくなるためには、2031年から2040年までの10年間、変動金利の利率が4.125%で推移する必要があります。これは1990年代前半のバブル崩壊直後の水準です。今の低金利からこの水準まで利率が上昇することはなかなか考えにくいのではないでしょうか。
動き出す前に 〜マイホームにつぎ込める金額を把握しよう〜
この記事のまとめ
- マイホームにつぎこめる金額を把握することが大切！
- 用意できる頭金と住宅ローン借入額を見積もってみよう！
- 用意できる頭金の最大額＝現時点の預貯金額ー手元に残したい金額
- 頭金から住宅ローン借入額を算出し、毎月の返済額が家計を圧迫しないか確かめよう！
まさぴょんです！
今回は、マイホーム購入に向けて動き出す前にやっておくべきお金のことを書きたいと思います。
皆さんはマイホームを買うのにいくらぐらいかかると思いますか？？？
お察しの通り、マイホームの価格はピンキリです。一等地に大豪邸を建てれば数億円はくだらないですが、郊外の新築マンションだと数千万円台から買うことができます。大手メーカーの注文住宅と地元工務店の建売の間でも全然価格が違います。
そのため、マイホームに支払える金額をあらかじめ把握しておく必要があります。でないと、いくらでも高い買い物をしてしまい、日々の生活費を切り詰める羽目になったり、最悪の場合はローンを返済できなくなって自己破産することも考えられます。
では、マイホームに支払える金額をどうやって把握すればいいでしょうか？
結論から書くと、
マイホームに支払える金額＝用意できる頭金＋住宅ローン借入額
となります。
つまり、マイホームに支払える金額を見積もるためには「用意できる頭金」と「住宅ローン借入額」を把握する必要があります。それぞれについて見ていきましょう。
1. 用意できる頭金はいくら？
まずは現時点でどれぐらいの貯金があるか調べてみましょう。ただし、間違っても貯金全額を頭金にしないでください！この先の人生でお金が別に必要になった場合に首が回らなくなってしまいます。病気や失業などいざという時に必要な生活予備費や、直近のライフイベントにかかる費用は手元に残しましょう。
また、この時点では親からの援助を考慮に入れないでおきましょう。1000万円までなら贈与税が非課税となります（投稿日現在）が、支援額には不確定要素も多いですし、コンサバに見てゼロとしておくのがいいと思います。あと、これは人によりますが、支援額に応じて口出し度合いも高まります。例えば、住みたくもないのに実家の近くに住まなければいけなくなったり、今後の人生でことあるごとに恩着せてきたり、キリがありません。
よって、
用意できる頭金の最大額＝現時点の預貯金額ー手元に残したい金額
となります。
ちなみに、まさぴょん一家の場合、マイホーム以外の大きな出費は予定していなかったので、手元に100万円ほど残すことにして、頭金600万円で計画しました。（後になって親からの支援が100万円ありましたが、その分だけ住宅ローン借入額を減らしました。）
手元に残すべき金額は皆さんの生活環境によって変化します。例えば結婚式や自動車購入など、色々なライフイベントが直近に控えている方もいらっしゃると思います。ぜひご自身で考えてみてください！
2. 住宅ローン借入額はいくら？
次に住宅ローン借入額を見積もってみましょう。色々な考え方があると思いますが、まさぴょん一家は次のように考えました。
まず、頭金をマイホーム購入価格の1〜2割以上用意できると、住宅ローンの審査が通りやすくなる傾向にあります。お金を貸す銀行側も、頭金ゼロの人（＝今まであまり貯金に回せなかった人）が今後きちんと返済してくれるかどうか不安になりますよね。。。
ここから借入額を逆算してみます。例えば頭金600万円の場合、マイホーム購入価格は3000万円〜6000万円程度。つまり、借入額は2400万円〜5400万円程度となります。
続いて、計算した借入額から毎月いくら返済しなければならないかシミュレーションしてみます。住宅ローンと言っても変動金利と固定金利のどちらを適用するかによって結果が大きく異なりますが、ここでは私がオススメの変動金利を採用することにします。（変動金利と固定金利の違いについては次の記事をぜひご覧ください！）
SUUMOさんのシミュレーションサイトを使って計算してみましょう。
ボーナス返済はゼロをオススメします。新型コロナウィルスが蔓延している今なら同意してくれる方も多いと思いますが、いつどんな外的要因で会社の業績が悪くなるか分かりませんよね。業績応じて金額が変わるボーナスでの返済はアテにしない方が得策です。幸いにもボーナスがあれば、生活予備費に回すか、生活に余裕のある範囲でローンの繰上げ返済に使いましょう。
返済期間は一般的な住宅ローンの最長期間である35年とします。（まさぴょん一家の場合、30歳で借り入れて35年ローンだとちょうど65歳の定年退職時に返済完了となるスケジュールです。）
ローン金利についてですが、まさぴょんの分析によると大手銀行の中で住宅ローンの利率が比較的小さくて審査が通りやすいのは、りそな銀行と三井住友信託銀行です。ただのシミュレーションで実際に借り入れるわけではないので、ここではりそな銀行の利率を適用します。
頭金600万円、マイホーム購入価格6000万円、返済期間35年、ローン金利0.47%とすると、次のようなシミュレーション結果になりました。
適用される金利はローンの審査結果によって変わるので何とも言えませんが、この場合は最低でも毎月14万円程度返済する必要がありそうです。
最後に、シミュレーションで算出した毎月の返済額が日々の家計を圧迫しないかどうか確かめます。今現在支払っている家賃と同額ならおそらく大丈夫ですが、大抵の場合は家賃よりも高くなると思います。
一般的に、毎月の返済額が月収の25%以内だと安全圏と言われていますし、ローン審査も通りやすくなりますが、あくまでも目安です。家計が圧迫しない金額におさまれば、それが皆さんの借入額の最大値と考えましょう。
ちなみに、まさぴょん一家は少し冒険して、
マイホーム購入価格：6500万円以下
頭金：600万円
借入最大額：5900万円としました。
ちょうど住宅ローン減税や住まい給付金があるからね！
これでマイホームにつぎこめる金額が把握できましたね！
マイホーム購入を考えるきっかけ
この記事のまとめ
マイホーム購入を考えたきっかけは3つ。
- アパートの家賃がもったいない
- 住宅ローンは超低金利の時代
- 今マイホームを購入することは今後の資産形成に有利
まさぴょんです！
今回は私たち家族がマイホーム購入を考えるようになったきっかけをご紹介します。
そもそものきっかけはズバリ今後の資産形成です。
2019年に結婚してから大阪市内のアパート（3LDK 家賃9万円）に住んでいたのですが、家賃をひたすら毎月支払うことがもったいないと感じていました。
だって、せっかくお金を支払ってるのに自分の資産にはならないんですから！！！
まさぴょんは当時30歳。毎月9万円の家賃を支払い続けるとして、単純計算で1年で108万円、50年で5400万円のお支払い。住むのと引き換えにこのお金をドブに捨てると思うともったいない！先の読めない世の中。。。少しでも資産を確保する方が賢いと思うのです。
調べてみると、今は超低金利時代。半年ごとに利率を見直す変動金利は過去最低レベルでここ25年推移しています。つまり、ローンを組むには非常に有利な状況だということです。
2020年は新型コロナウィルスの影響で世界的に経済が落ち込みましたが、2021年は日経平均株価がバブル後の最高値を更新するなど、景気上昇が期待されています。私がマイホーム購入を考え出した2019年はアベノミクスで日本経済は上向きでした。にもかかわらず、住宅ローン金利は不景気時代（失われた20年）と遜色ない最低レベルのままです。
つまり、景気が良くなっても住宅ローンの金利は大きく上昇しなさそうだということです。経済学素人のまさぴょんでも分かります。
こう考えてみると、
今マイホームを購入することは、少なくとも今後の資産形成に有利
だとなります。
よって、まさぴょん一家はマイホーム購入に向けて動き始めました。
はじめに
ご訪問ありがとうございます！ まさぴょんです！
みなさんはマイホーム購入を考えたことがあるでしょうか？
もしかして今まさに悩んでいるところですか？？？
私は知識ゼロの状態からマイホームを購入しました。
おそらく一生に一度のお買い物。どうせならあまりお金をかけずに良質な家を建てたいですよね！？
私自身もマイホーム購入は人生で1度切りだと思いますので、せっかくの経験を活かすチャンスがもうありません。。。
そこでこのブログでは、これからマイホームを購入しようとしているみなさんを対象に、私が経験したことを書いていこうと思います。「あの時これも考えていればよかったな」とか、「これを考えていたから助かったな」など、今振り返るとたくさんのコツがありました。
ちなみに私は大阪府の豊中市というところに住む、平凡な会社員です。妻と共働きですが、特別高収入というわけではありません。
古家付き土地の購入に始まり、古家解体、戸建て建設、外構工事までひと通り経験したので、最初からじっくり振り返りたいと思います。
定期的に更新していく中で、ぜひ皆さんのお力になれれば嬉しいです！
